Pantbrev
Den som vill ha ut en inteckning ansöker hos Lantmäteriet fastighetsinskrivning om att få inskrivning i fastigheten på ett visst belopp. Detta kallas fastighetsinteckning. Ett bevis om inskrivningen kallas pantbrev.
Pantbrevet överlämnas som säkerhet för en fordran, till banken eller någon annan fordringsägare. Panträtten innebär att långivaren – om låntagaren inte betalar ränta och amorteringar på avtalat sätt – kan tvinga fram en försäljning av fastigheten via kronofogden. Långivaren kan sedan få ut sin fordran ur köpeskillingen för fastigheten om köpeskillingen räcker till. Se rubriken Inomläge, nedan.
Stämpelskatt
Stämpelskatten för fastighetsinteckningar är 2% på inteckningsbeloppet.
Inomläge
Inteckningar söks i datumordning. Om det finns flera inteckningar i en viss fastighet, har en tidigare sökt inteckning företräde före senare sökta. Ordningsföljden är alltså viktig. Däremot har det ingen betydelse i vilken ordning de olika pantbreven har blivit belånade.
Den fastighetsinteckning som har bästa förmånsrätt i den intecknade fastigheten brukar kallas botteninteckning.
För att beskriva i vilken ordning en inteckning är, använder man uttrycket inomläge. Exemplet visar hur det fungerar.
Exempel:
En nybildad fastighet ska belånas och ägaren ansöker om inteckning på 200 000 kr. Pantbrevet blir då på 200 000 kr inom 200 000 kr.
Efter en tid ska ägaren bygga och tar ett banklån på 700 000 kr. Han ansöker om inteckning på detta belopp. Pantbrevet blir då på 700 000 kr inom 900 000 kr.
Ytterligare senare ska han renovera fastigheten och lånare ytterligare 400 000 kr. Han ansöker om inteckning på detta belopp. Pantbrevet blir då på 400 000 kr inom 1 300 000 kr.
Så hamnar han på obestånd, och fastigheten säljs på exekutiv auktion. Vi antar för enkelhets skull att det inte finns några obetalda räntor. Så här ser den aktuella lånebilden ut:
| Långivare |
Aktuell fordran |
Ursprungsfordran |
Pantbrev |
|
1 |
180 000 |
200 000 |
200 000 |
|
2 |
680 000 |
700 000 |
700 000 |
|
3 |
390 000 |
400 000 |
400 000 |
| Totalt |
| 1 300 000 | 1 300 000 |
På auktionen inbringar fastigheten bara 700 000 kr. Det innebär att långivare 1 får betalt för hela sin fordran på 180 000 kr. Långivare 2 får resten, dvs 520 000 kr. Denne förlorar alltså 160 000 kr. Långivare 3 får ingenting.
Om ansökningen avser flera inteckningar kommer dessa att gälla med lika rätt om man inte begär att de ska gälla i en viss ordning. I ansökningsblanketten är dock texten utformad så att inteckningarna kommer att gälla efter varandra i den ordning de står angivna i blanketten. Önskas en annan ordning måste detta anges.
Innehavsanteckning
Den som har en fastighetsinteckning som säkerhet kan begära att en uppgift om att denne är innehavare av pantbrevet skrivs in i fastighetsregistret.
Elektroniska pantbrev
För fastighetsägares obelånade pantbrev finns ett elektroniskt ägararkiv som hanteras av Lantmäteriet. Efter avslutat lån flyttar banken eller kreditinstitutet datapantbrevet till ägararkivet istället för att omvandla det till ett skriftligt pantbrev. Fastighetsägaren får sedan skriftligt meddelande från Lantmäteriet om att datapantbrevet har flyttats till ägararkivet eller om det har tagits i anspråk för andra lån.
JB 22 kap
Ansökan om inteckning
Vem som ska söka
Det är den som är lagfaren ägare till fastigheten som kan ansöka om inteckning. Det kan vara en eller flera fysiska (människor) eller juridiska personer. Använder du Lantmäteriets e-tjänst kan du göra en ansökan åt någon annan om ni är flera sökande eller om du hjälper någon med ansökan.
Likformiga inteckningar
Vid ansökan om inteckning måste man se till att inteckningsförhållandena blir likformiga. Detta innebär att om det i fastigheten redan finns inteckningar, måste den nya inteckningen gälla i samma fastighet eller fastigheter.
Gäller den tidigare inteckningen i flera fastigheter måste även den nya inteckningen gälla i samma fastigheter. Gäller den tidigare inteckningen endast i en fastighet får den nya inteckningen inte gälla i flera.
Var ansökan lämnas
Ansökan görs med Lantmäteriets e-tjänst eller skickas till Lantmäteriets Fastighetsinskrivning i Norrtälje som är ansvarigt för fastighetsregistret. Fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller bland annat uppgifter om vilka fastighetsinteckningar som belastar fastigheten och vem som är lagfaren ägare till fastigheten.
Skriftlig ansökan
Ansökan om inteckning ska göras skriftligt. Muntliga ansökningar accepteras inte. Lantmäteriet har en särskild blankett som kan hämtas på www.lantmateriet.se. Du kan lämna en skriftlig ansökan utan att använda blanketten, se bara till att alla nödvändiga uppgifter finns med. Ett smidigt sätt att ansöka är genom att använda Lantmäteriets e-tjänst/självservice.
Flera separata ansökningar
Observera att det fordras en ansökan för varje inskrivningsåtgärd. Ett vanligt exempel är att sökanden först vill få dödsbolagfart efter en avliden person samt därefter lagfart för någon som genom köp förvärvat fastigheten från dödsboet samt därefter en inteckning i fastigheten. I denna situation krävs alltså dels en ansökan för dödsboet, dels en ansökan för den som därefter förvärvat fastigheten om både lagfart och inteckning.
Makes medgivande
Om fastighetsägaren är gift och fastigheten är hans giftorättsgods, ska den andre maken ge sitt medgivande till inteckningen. Medgivandet ska vara skriftligt och skrivs lämpligen på ansökan. En generalfullmakt godtas inte.
Om fastigheten är enskild egendom krävs den andre makens medgivande om egendomen är enskild på grund av äktenskapsförord och fastigheten är makarnas gemensamma bostad. Om det inte är så, ska ett bevis på att fastigheten är enskild egendom, t ex gåvobrev eller testamente, bifogas ansökan. En sådan utredning behövs inte om andre maken gett sitt medgivande som om fastigheten vore giftorättsgods.
Personbevis behöver inte bifogas om personnummer anges även för den make som ansökningen eller om vittnen intygar äktamakeförhållandet, exempelvis med formuleringen ”ovanstående äkta makars namnteckningar bevittnas”.
Sambos medgivande
Om fastighetsägaren är sambo och fastigheten förvärvats för gemensamt begagnande samt anteckning om gemensam bostad har gjorts i fastighetsregistret ska den andre sambon lämna sitt medgivande till inteckningen. Medgivandet ska vara skriftligt och lämnas lämpligen på inteckningsansökan. En generalfullmakt godtas inte.
Om fastighetsägaren är skild
Har fastigheten förvärvats av sökanden före eller under äktenskapet behövs inte den tidigare makens samtycke om fastigheten genom bodelning i anledning av äktenskapsskillnaden har tillskiftats sökanden. I detta fall ska bodelningshandlingen bifogas till ansökan om inteckning.
Om makarna har avtalat om den kommande bodelningen inför en omedelbart förestående äktenskapsskillnad, måste avtalet bekräftas, dvs undertecknas, även efter att äktenskapsskillnad sökts.
Om fastigheten förvärvats efter det att ansökan om äktenskapsskillnad har ingivits till tingsrätten är fastigheten visserligen giftorättsgods men ska inte ingå i bodelningen. Under förutsättning att egendomen inte är gemensam bostad behövs inget medgivande från den tidigare maken för ansökan om inteckning.
Om fastighetsägaren är omyndig
Om fastighetsägaren är omyndig eller har förvaltare ska överförmyndaren ha gett sitt samtycke till inteckningen. Om samtycket inte är skrivet på ansökan om inteckning bifogas det till denna.
Dödning av inteckning
Ibland vill man döda inteckningar, oftast för att de är på små belopp och man vill slå ihop dem till en enda på ett större belopp. Det är dock ingen bra idé att döda pantbrev bara för att de inte längre är belånade. Om det senare uppstår ett lånebehov eller om fastigheten säljs till någon som måste låna, måste fastighetsägaren betala stämpelskatt när man tar ut inteckning igen. Det är alltså bättre att låta pantbreven vara vilande.
Ansökan om dödning
Ansökan om dödning av inteckning ska göras skriftligt av fastighetsägaren. De skriftliga pantbrev/inteckningshandlingar som önskas dödade ska bifogas till ansökan. Datapantbrev måste i samband med ansökan flyttas över till Fastighetsinskrivningens arkiv (Lantmäteriet har en blankett för detta ändamål). Ansökan om dödning av datapantbrev kan göras i Lantmäteriets e-tjänst.
Ansökningsavgiften är 500 kr.
Dödning och samtidig nyinteckning
Vid nyinteckning i samband med dödning av en befintlig inteckning behöver man betala stämpelskatt endast för skillnaden mellan det nyintecknade beloppet och beloppet av de inteckningar som dödas.
Samtidig nyinteckning och dödning blir alltså billigare. Denna nedsättning av stämpelskatten kan bara göras om de nya inteckningarna beviljas i en fastighet som helt eller delvis omfattas av de dödade inteckningarna.
Lantmäteriets fastighetsinskrivning sätter ned stämpelskatten automatiskt.
Dödning av förkomna pantbrev
Har ett pantbrev eller någon annan (äldre) inteckningshandling försvunnit och det har gått tio år sedan dokumentet uppvisades för anteckning om innehav eller på något annat sätt användes i ett inteckningsärende, kan fastighetsägaren ansöka om att inteckningen dödas trots att dokumentet inte kan bifogas.
Ansökan görs på motsvarande sätt som vid dödning av befintligt pantbrev, se rubriken Ansökan om dödning.
Fastighet som säkerhet vid finansiering
Bra säkerhet
En fastighetsinteckning brukar räknas till en av de bättre säkerheterna vid kreditgivning.
Det avgörande i en kreditbedömning är kanske inte pantens värde i första hand utan vad fastigheten ska användas till, vem som lånar och hur stor möjlighet låntagaren har att betala tillbaka lånet. När ett företag belånar en fastighet blir det därför lika viktigt att bedöma hur företaget mår och hur det kommer att gå i framtiden, som att bedöma fastighetens värde.
Bottenlån (bolån) och topplån (kontantinsatslån/blancolån)
Ett bottenlåneinstitut har normalt som grundregel att låna ut högst 85% av marknadsvärdet om pantbrevet är den enda säkerheten. Även den del av fastighetens värde som ligger över 85% kan pantsättas och belånas, genom ett så kallat topplån.
Det är framför allt bankerna som ger topplån/blancolån. Oftast vill de då ha ytterligare säkerheter,
t ex borgen. Det är också vanligt att bankerna kräver en viss kontantinsats av köparen för att bevilja topplånet. Topplånen löper med högre ränta än bottenlånen.
Hyreshus och fastighetsbolag
För större hyreshus och fastighetsbolag är läget lite speciellt. Eftersom verksamheten bygger på hyresintäkter kommer värdet på fastigheten till stor del att bestämmas av vilken avkastning som krävs. Är fastigheten lågt belånad krävs inte lika mycket i avkastning som för en högt belånad fastighet.
För en kreditgivare är säkerheten alltså i detta fall helt beroende av hyresintäkterna. För att bedöma dem måste man titta på vilka hyreskontrakt som finns och vilka hyresnivåer de har, hur länge kontrakten löper, hyresgästernas betalningsförmåga samt framtida uthyrningsmöjligheter.