Uthyrning av privatbostad – hur mycket är skattefritt?

Newsroom - Uthyrning av privatbostad – hur mycket är skattefritt? - ctl00_cph1_approvedImg

Vid uthyrning av en privatbostad eller en hyreslägenhet ska hyran beskattas som inkomst av kapital. Med privatbostad menas ett småhus, en bostadsrätt eller ägarlägenhet som till övervägande del (mer än 50%) används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller för fritidsboende. Ett småhus definieras som en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller flera familjer. Till en sådan byggnad kan det även ingå garage, förråd och andra mindre byggnader. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter räknas som näringsfastigheter.

Schablonavdrag med 40 000 kr

Från hyresintäkterna får de faktiska utgifterna för uthyrningen i bostaden inte dras av. Istället får man dra av ett fast schablonavdrag med 40 000 kr. Vid uthyrning av småhus får man även dra av ett rörligt belopp som motsvarar 20% av hyresintäkten. Det betyder att om man hyr ut sin privatbostadsfastighet är de första 50 000 kr skattefria. Vid uthyrning av en bostadsrätt eller hyr­es ­­­lägenhet får man utöver det fasta beloppet dra av den del av hyran/avgiften som hör till den uthyrda delen av bostaden. Avdraget får dock inte överstiga hyresintäkten.

Tolkning av reglerna

Skatteverket har i ett ställningstagande redogjort för hur de utifrån olika frågeställningar tolkar reglerna om schablonavdraget vid uthyrning av privatbostaden.

  • Kan schablonavdraget på 40 000 kr göras för varje privatbostad för sig om det finns två eller flera privatbostäder (småhus) på en privatbostadsfastighet?
  • Om den uthyrda bostaden ägs av flera personer ska schablonavdraget fördelas på respektive delägare. Kan delägarna fördela schablonavdraget som de vill eller måste det alltid fördelas efter ägarandel?
  • Hur ska schablonavdraget fördelas om en bostad byter ägare under året?
Schablonavdraget räknas per småhus

Syftet med de gene­rösa avdragsreglerna har varit att stimulera uthyrningen av privatbostäder för att därmed öka utbudet av bostadslägenheter. Skatteverket tolkar reglerna utifrån lagstiftarens syften och anser att schablonavdraget med 40 000 kr ska gälla för varje privatbostad (småhus) på en privatbostadsfastighet.

Exempel

Lars äger en privatbostadsfastighet med tre småhus varav ett bebos av honom själv. De andra två husen (A och B) hyr han ut till sina döttrar. Alla tre husen är alltså privatbostäder. Hyresintäkten under året för hus A är 60 000 kr och för hus B 35 000 kr. För småhus A får Lars göra ett avdrag med 40 000 kr + 12 000 kr (20% av 60 000 kr). Den beskattningsbara hyresinkomsten blir därmed 8 000 kr (60 000 kr – 52 000 kr). För småhus B får Lars göra avdrag med 35 000 kr, eftersom avdraget inte får överstiga hyresinkomsten. Den överskjutande delen av avdraget (12 000 kr) får inte överföras till uthyrningen av huset A.

Flera ägare till bostaden

Avdragsbeloppet är detsamma oavsett om privatbostaden har en eller flera ägare. Enligt Skatteverkets uppfattning kan delägarna inte dela avdraget som de vill utan det ska fördelas i förhållandet till var och ens ägarandel av bostaden. Det betyder att avdraget ska fördelas även om det endast kan utnyttjas av en del­ägare som ensam får in och beskattas för hyresintäkten. I vissa fall kan samma uthyrda fastighet klassas som privatbostad för en delägare och som näringsfastighet för en annan delägare. Så kan vara fallet då en bostad hyrs ut till någon som är närstående till den ena del­ägaren men inte till den andre. Då får den som innehar privatbostaden ensam utnyttja hela schablon­avdraget på 40 000 kr.

Skilda ägare under året

Enligt reglerna ska schablonavdraget 40 000 kr göras per år för varje privatbostad. Skatteverket anser att detta gäller endast om bostaden innehas hela året. Byter bostaden ägare under året ska schablonavdraget proportioneras efter respektive ägares innehavstid under året.

Exempel

Pelle säljer sin privatbostadsfastighet den 1 maj 2017. Pelle som har hyrt ut sin bostad fram till försäljningsdagen får 2017 göra ett schablonavdrag med 13 333 kr (4/12månader x 40 000 kr).

Få de viktigaste nyheterna kostnadsfritt!

BL Nyhetsbrev kommer en gång i månaden och sammanfattar de viktigaste nyheterna inom skatte-, redovisnings-, juridik- och personalområdet. Anmäl dig och få kostnadsfritt de senaste nyheterna.